Spekulationsgeschäft - VwGH verneint Herstellerbefreiung bei umfassender Sanierung
[VwGH 24.9.2014, 2010/13/0154]
Ein Architekt (Bf) erwarb im Jahr 1989 ein denkmalgeschütztes Gebäude und veräußerte es im Jahr 2000. Vom Erwerbszeitpunkt bis zum Jahr 1993 wurde das Gebäude saniert und um einen Zubau sowie ein Dachgeschoss erweitert. Der Bf ging davon aus, dass es sich aufgrund der umfassenden Sanierungsbedürftigkeit des Gebäudes um einen Rohbau im wirtschaftlichen Sinn und damit in weiterer Folge um ein selbst hergestelltes Gebäude handelte. Demnach greife für die Veräußerung die Herstellerbefreiung im Sinne des § 30 Abs 2 Z 2 EStG idF vor 1. StabG 2012, wodurch die Besteuerung als Spekulationsgeschäft entfallen wäre.
Der VwGH bestätigt im Einklang mit seiner bisherigen Rechtsprechung, dass die erstmalige Errichtung eines Gebäudes eine entscheidende Voraussetzung für die Anwendbarkeit der Herstellerbefreiung ist. Baumaßnahmen, die zu einer Änderung der Wesensart des Gebäudes führen, sind bei der Ermittlung der Höhe des Spekulationsergebnisses zu berücksichtigen, erfüllen aber grundsätzlich nicht das Tatbestandsmerkmal des „selbst hergestellten Gebäudes“. Dieses liege nur dann vor, wenn Baumaßnahmen nach der Verkehrsauffassung als „Hausbau“, also als erstmalige Errichtung eines Gebäudes anzusehen sind. Bei einem Dachbodenausbau oder einer wesentliche Erhöhung des Ausmaßes der zu Wohnzwecken nutzbaren Fläche des Gebäudes liegt gerade keine erstmalige Errichtung eines Gebäudeobjekts vor, da die Grundsubstanz, insbesondere die Außenmauern des Gebäudes erhalten geblieben sind.
Anmerkung: Obwohl das gegenständliche Erkenntnis noch einen Sachverhalt nach alter Rechtslage betrifft, hat es auch für die geltende Rechtslage Bedeutung, da die gesetzlichen Wertungen für die Frage der Reichweite der „Herstellung“ auch nach Inkrafttreten der Immobilienbesteuerung neu gleich geblieben sind.
Annahmeerklärungen im Vermittlungsgeschäft
[OGH 25.6.2014, 2 Ob 131/13y]
Im gegenständlichen Fall wurde die Maklerin vom Eigentümer mit der Vermittlung des Verkaufs einer Wohnung beauftragt. Nach der Besichtigung der Wohnung unterfertigte der Kaufinteressent am 6.8.2011 ein als „befristetes Kaufanbot“ bezeichnetes Formular. Mit diesem befristeten Kaufangebot sollte der Interessent bis 12.8.2011 (= Annahmefrist) gebunden sein. Das Angebot wurde am 11.8.2011 durch Unterfertigung des Formulars durch den Verkäufer angenommen.
Strittig war nicht die Wirksamkeit des bindenden Angebot bis 12.8.2011, sondern ob dem Interessenten die Annahmeerklärung des Verkäufers durch den Doppelmakler als Empfangsboten innerhalb der Annahmefrist rechtswirksam zugegangen ist (§ 862a Satz 1 ABGB).
Der OGH verneinte dies mit der Begründung, dass die Aufgabe eines Maklers die Vermittlung von Geschäften sei. Er habe aber keinerlei Vertretungsmacht und kann somit auch keine Erklärungen für den Auftraggeber abgeben oder entgegennehmen. Hierfür bedürfe es eine rechtgeschäftlichen Vollmachtserteilung im Innenverhältnis, welche sich auch im Außenverhältnis zeigen müsse. Um einen wirksamen Hauptgeschäftsabschluss begründen zu können, hätte die Annahme des Angebots durch den Verkäufer binnen offener Annahmefrist dem Interessenten übermittelt werden müssen.
Makler verliert Provisionsanspruch bei rückwirkender Vertragsaufhebung
[OGH 22.5.2014, 1 Ob 75/14g]
Der Makler verkaufte im Auftrag des Eigentümers eine Liegenschaft und erhielt dafür eine Provision desselben. Aufgrund eines grob fahrlässig herbeigeführten Eigenschaftsirrtums des Käufers wurde dieser Vertrag allerdings rückwirkend aufgehoben. Der Verkäufer hätte wissen müssen, dass die Liegenschaft fast vollständig auf der Trasse einer geplanten Schnellstraße liegt. Nach Vertragsaufhebung forderte der Verkäufer die Provision erfolgreich zurück.
Der OGH begründete die Rückzahlungsverpflichtung damit, dass der Provisionsanspruch des Maklers laut Maklergesetz durch die Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäfts entstehe. An der Rechtswirksamkeit mangelt es jedoch, wenn aufgrund von Willensmängeln erfolgreich angefochten wurde und somit der Vertrag von Anfang an als ungültig zu qualifizieren ist. Eine bereits bezahlte Provision kann selbst dann zurückgefordert werden, wenn der Auftraggeber selbst den Anfechtungsgrund geschaffen und somit die Vertragsaufhebung verschuldet hat.